上海浦发虹湾“毒地”疑云

  “我们买浦发虹湾看中的是浦发集团的国资背景，没想到也这么不诚信，对‘毒地’竟然蓄意隐瞒。”张华（化名）说着说着就胀红了脸。

  他是浦发虹湾项目的业主，因偶然的一次上网冲浪竟发现与自家小区仅隔一条马路的地方是一块存在土壤和地下水污染的“毒地”。

  11月15日，中国房地产报记者随同业主一起来到“毒地”位于宏雅路一侧的位置，地块内杂草丛生，周边围栏已被破坏，人能自由出入。“毒地”位于华东路的一侧张贴一块“管控区域，闲人免进”的指示牌。此外，涉事地块附近除正在施工的浦发虹湾项目外，还有一个成熟的小区和一所尚未正式投入到正常的使用中的初中学校。

  这块“毒地”就是浦东新区唐镇PDPO-0403单元W08-08地块（以下简称：W08-08地块），原为浦东电镀厂。

  通过申请信息公开，业主们拿到了2022年8月由上海市环境科学研究院出具的风险评估报告，其结论是W08-08地块土壤中包括苯并（a）芘、苯并（a）蔥等芳香烃和铜、锑、锌、钴、镍等重金属，该地块土壤及地下水中的重金属及各污染物中有16种超过人体可接受水平。

  截至2024年8月31日，W08-08地块仍在上海市建设用地土壤污染风险管控和修复名录中。

  上海市建设用地土壤污染风险管控和修复名录 图片来自：上海市生态环境局官网

  从规划来看，W08-08地块与浦发虹湾一期商品房所处 W15-01 地块的直线米，与浦发虹湾二期商品房W09-06 地块仅间隔一条马路。相邻 W14-01 地块和W19-01 地块分别为新建小学和初中。

  “为何在明知‘毒地’的情况下，还是选将房子建造在这里？”业主们不解并多次与开发商上海浦发虹湾房地产开发有限公司（以下简称：浦发虹湾开发公司）沟通，均未获到合理的解决方案。

  环境就是民生，与“毒地”为邻，谁之过？怎问责？又该怎么样才能解决……身处其中的业主们备受煎熬。

  浦发虹湾项目位于上海市浦东新区虹昌路285弄，属于唐镇板块。这里曾是房价涨幅的“世界中心”，张华这一批业主在此置业看中的是浦发集团的国企背书，令他们没想到的是年底交房的惊喜变成了与“毒地”比邻而居的“惊吓”。

  “如果知道相邻地块是‘毒地’，绝不会将全家人身体健康处于危险中。”张华说，希望开发商给我们退房，并退还我们的购房款。浦发故意隐瞒“毒地”的真实情况促进销售，是购房者的健康重要还是项目的发展重要？

  据中国房地产报记者正常采访获悉，浦发虹湾开发公司在售楼处公告的《红线外坏因提示函》以及提供给购房者的《红线外坏因确认函》中并未披露W08-08地块为原浦东电镀厂且存在严重污染的风险。仅针对该地块告知“本项目西侧、西南侧、南侧为住宅组团用地，有几率存在粉尘、噪音、采光等影响”。

  但是，业主们通过申请信息公开拿到的由上海市环境科学研究院于2022年8月编制的《浦东新区唐镇PDPO-043单元W08-08地块及原浦东电镀厂涉及规划地块（W08-05、W08-06和W08-07地块）土壤和地下水污染风险评估报告》(以下简称：评估报告)中显示的结果令人触目惊心。

  W08-08地块土壤中苯并（a）芘、苯并（a）蒽、苯并（b）荧蒽、茚并（1,2，3-cd）芘和二苯并（a，h）蒽、1，2-二氯丙烷、1，2，3-三氯丙烷、氟化物、铜、锑、锌、钴、镍、六价铬、石油烃（C10-C40）、铅的含量均超过了人体可接受水平。地下水中三氯乙烯、1，2-二氯丙烷的含量超过了人体可接受水平。

  另外，重金属中镍、六价铬在土壤中的超标最严重，115个土壤点位469个样品中，有58个点位128个样品镍超标、47个点位96个样品六价铬超标。部分污染物的最大检测浓度分别达到 3300mg/kg（氟化物）、26430mg/kg（三价铬）、15700mg/kg（锌）等。

  这些数据犹如一颗颗重磅炸弹，在浦发虹湾的业主群里炸开了锅。更令人担忧的是，许多污染物被世界卫生组织认定为1类致癌物质，如苯并（a）芘等多环芳烃类物质，其致癌风险极高。

  某环境工程专家这样认为，地块环境中污染物主要是通过空气和水等流动介质进行迁移。土壤和地下水中的挥发性和半挥发性有机物或者重金属污染物可以以蒸汽和土壤飘尘的形态通过大气扩散方式来进行迁移， 通过地表径流扩散到地块各处。土壤中污染物还可通过渗透方式进入地下水体并扩散到地块各处。

  问题不止于此。既然是“有毒”地块，这份评估报告为何没有正真获得重视？在环境敏感区建居住小区建学校，本应慎之又慎，浦发为何还要挨着“有毒”地块建呢？

  针对有关问题，中国房地产报记者多次致电并发送采访提纲到浦发虹湾开发公司，截止至发稿未获得任何回复。

  业主们的代理律师上海华勤基信律师事务所高级合伙人张异律师向中国房地产报记者表示，张华代表百余名业主曾多次与浦发虹湾开发公司沟通，但其以W08-08地块不属于浦发虹湾开发公司、污染不存在风险以及出售房屋时不知道污染情况等理由，拒绝给出任何解决方案。“业主们认为浦发虹湾开发公司刻意隐瞒W08-08地块存在污染的风险，已构成欺诈行为。”张异律师说。

  相关招投标网站信息数据显示，2024年9月20日，唐镇虹一村、一心村地块“城中村改造地块W08-05、W08-06、W08-07、W08-08地块土壤修复工程建设项目发布招标计划公告，建筑设计企业为浦发虹湾开发公司。此后，又陆续有土壤和地下水处理工程、基坑围护设计等多个项目招标。

  “W08-08地块与自家小区仅一路之隔，沙盘和宣传资料上明明是住宅，居然是污染地块。”李萍（化名）和记者说，这消息扔在业主群里迅速引发关注，大家发挥所长搜寻各路信息才发现W08-08地块曾是工业用地且“有毒”。

  11月4日，浦发虹湾开发公司再次发布招投标信息数据显示，上海市浦东新区PDPO-0403单元W08-08地块和原浦东电镀工厂涉及规划地块（W08-05、W08-06和W08-07地块）位于唐镇，四地块紧邻，东至规划宏雅路，南至规划宏昌路，西至况华东路，北至顾家浜。总占地面积约61220平方米（91.83亩），前期调查和评估根据结果得出，本地块项目土壤和地下水均存在超标，本次招标内容为土壤和地下水修复治理工程（含基坑围护）。工程总投资约2.39亿元，本标段建安工程费约1.95亿元。

  企查查信息数据显示，上海浦发虹湾房地产开发有限公司于2014年9月成立，由上海市浦东新区房地产（集团）有限公司（以下简称：浦房集团）和上海唐镇投资发展（集团）有限公司分别持股51%和49%。股权穿透后，浦房集团由上海浦东发展（集团）有限公司（以下简称：浦发集团）100%控股。

  浦发虹湾所在的组团地块来自浦东新区唐镇虹一村、一心村“城中村”改造地块，在浦房集团内部称之为“唐镇项目”。浦发虹湾开发公司负责城中村改造地块建设，通过定向挂牌拿地用于经营性住宅和保障房等多种项目开发。

  2020年4月，浦发虹湾开发公司以底价约29亿元竞得唐镇项目W15-01和W09-06两个相邻地块，即浦发虹湾项目一期和二期，之后于2022 年 8 月和 12 月分别取得一期和二期商品房的预售许可证。2024年2月浦发虹湾开发公司以14.53亿元拿下唐镇项目W13-01地块，逐步扩大浦发虹湾在唐镇的版图。

  “这些信息都显示这4个地块属于浦发虹湾开发公司，他们对W08-08‘毒地’早就知晓风险，在新房认购的坏因提示中，开发商故意隐瞒该坏因，让我们业主成了最大的苦主。”李萍说。

  张异律师向记者提供的两份文件显示，早在2021 年 10 月~2022 年 5 月，上海兴东环保科技有限公司受浦发虹湾研发企业委托，对上海市浦东新区唐镇PDPO-0403单元W08-08 地块和原浦东电镀厂涉及规划地块（ W08-05、W08-06和W08-07地块）开展土壤污染状况初步和详细调查工作。

  2022 年 6 月~7 月，上海市环境科学研究院受浦发虹湾开发公司的委托，也对地块开展了风险评估工作。

  “以上两次检验，均能证明开发商对于W08-08地块的污染事实在认筹前就已知晓。”张异律师说，但开发商在9月份与业主的两次谈判中均表示2022年12月才知晓W08-08地块的污染情况。

  业主们得到开发商的书面回复是：第一，与W08-08地块相邻的W09-06和W15-01地块于2018年完成环保备案，检测结果符合国家和上海市居住用地环境品质衡量准则。第二，W08-08地块的污染相对来说比较稳定，未对W09-06地块等周边地块造成影响。第三，W08-08地块的修复施工相关手续正在办理中，该地块处于监管阶段，有若干措施“隔绝了对周边人群健康的影响”。

  “毒地”事件爆发后的2024年10月，开发商再次对W08-08地块周围几块地进行抽样调查，称检测无问题。

  11月，开发商在浦发虹湾售楼处张贴了《浦东新区唐镇虹一村、一心村“城中村”PDPO-0403单元W09-06地块土壤和地下水环境尽职调查报告》和《浦东新区唐镇虹一村、一心村“城中村”PDPO-0403单元W15-01地块土壤和地下水环境尽职调查报告》，结论是地块土壤与地下水环境满足第一类用地使用。

  “售楼处公示的是尽职调查报告，并非正式环评报告。”张异律师认为，上述报告有一定的问题较多，如布点深度、点位不详尽等。另外9月底抽样布点，10月就出结果，时间上过于仓促，不能排除该报告在客观性、中立性、专业性上有一定的问题的可能性。

  “我们与开发商进行了4次谈判，希望开发商能拿出诚意，但没有实质性进展。”张华认为，开发商始终在敷衍业主，前后说法也互相矛盾。

  最早是在2024年9月7日，数十名浦发虹湾项目的业主前往浦发集团总部讨要说法，希望能解决相邻地块污染问题。他们遭遇了负责人迟迟不露面的情况，现场气氛紧张压抑，最后在公安机关协调下才得以与有关人员在浦发虹湾售楼处展开会谈。

  张华和记者说，现场的业主们明白准确地提出退房诉求，浦发集团相关负责人未公开回应，只表示9月9日会请专家给答复，坚称业主所居住的房子安全，还称没有义务披露W08-08地块现状。

  9月9日，专家未给出实质性答复，浦发集团有关人员依旧坚称浦发虹湾项目一期和二期商品房没污染风险。

  9月29日，在浦发集团的要求下，5名业主代表再次参加了会谈，浦发集团在谈判中仍不承认污染问题，面对退房要求，坚持让业主走法律途径。

  11 月 20 日，业主与开发商展开了第四次谈判协商。开发商提出为业主提供车位购买优惠以及物业费减免等相关方案。针对土地污染问题，开发商表示，整个土壤修复工程将于明年3季度完工，并始终坚称地块治理过程也不会对住宅造成负面影响。由于双方在核心问题上未能达成共识，此次谈判最终未能取得实质性成果。

  那么，浦发虹湾项目一期（W15-01）和二期（W09-06）地块是否受到污染，又是不是满足相关开发条件呢？

  业主们通过申请信息公开得到了上海兴东环保科技有限公司于2018年编制的《唐镇虹一村、一心村“城中村”W09-06地块环境初步调查报告》和《唐镇虹一村、一心村“城中村”W15-01地块环境初步调查报告》。

  两份报告内容显示，按照国家及上海市环保政策法规的相关规定，上海市浦东新区唐镇虹一村、一心村“城中村”W09-06地块、WI5-01地块土壤与地下水环境质量能够很好的满足该地块作为居住用地开发使用的要求，该地块可作为居住用地进行土地开发，后续无须开展进一步详细调查和风险评估工作。

  值得的一提的是，上述报告对于地块周边现状和地块周边历史情况一栏中，均未提及W08-08地块原址存在浦东电镀厂的情况，只模糊提到建设地块周边曾是工业区。两份报告中对于周边历史工业区域中罗列了19家工厂企业，唯独缺失了浦东电镀厂。

  中国生物多样性保护与绿色发展基金会副秘书长马勇接受中国房地产报记者正常采访时表示，上述两份环境调查报告并不是环境影响评价文件。房地产开发项目建设方有责任编制环境影响报告书，其中应涵盖旁边的环境的污染调查和检测。

  马勇进一步表示，环境影响评价文件是国家的一项管理制度，建设方负有向生态环境主管部门报送环境影响报告书（表）的义务，生态环保部门对于环评报告会做出批复与否的回复，同时对地块的环境管理提出要求。“从目前的资料来看，审批流程是缺失的。”马勇说，根据《中华人民共和国环境保护法》，建筑设计企业未依法提交建设项目环境影响评价文件或者环境影响评价文件未经批准，擅自开工建设的，属地环保部门应责令停止建设，处以罚款，情节严重的可以责令建筑设计企业恢复原状。

  对此，中国房地产报记者向上海市生态环境局求证，有关部门电话始终无人接听。

  另外，根据上海市生态环境局等四部门发布的《关于贯彻落实土壤污染防治法推动解决突出土壤污染问题的实施方案》，涉及成片污染地块分期分批开发的，以及污染地块周边土地开发的，各级人民政府及规划资源局合理的安排土地供应及相关规划许可时序，防止受污染土壤及其后续风险管控和修复影响周边拟入住敏感人群。原则上住宅、公共管理与公共服务等敏感类用地应后开发；已开发的，原则上应当在有关污染地块风险管控和修复完成后，邻近的住宅、公共管理与公共服务等敏感类用地再投入到正常的使用中。污染地块的土地使用权人应当采取必要措施防止土壤污染治理修复施工对旁边的环境造成影响，并及时将施工安排、污染防治措施等报告所在地人民政府。

  张异律师认为，根据《上海市建设用地土壤污染风险管控和修复名录》（截至2024年6月30日），W08-08地块土地使用权人及风险管控及修复效果评估单位均为浦发虹湾开发公司，表明其在法律上对该地块污染治理和修复负有责任。W08-08土壤污染状况详细调查报告说明，周边居民区均为周围敏感目标，按规定原则上应该先修复W08-08，再进行周围地块的开发；已开发的，原则上应该在W08-08修复后再投入使用。

  在一份技术方案中明确提到，W08-08地块风险污染物存在口腔摄入、皮肤接触、呼吸摄入等途径的暴露。这样一块“毒地”不仅关乎浦发虹湾业主们的身心健康，也关乎着未来类似事件中更多人的健康权益。然而，业主们辗转向当地多家部门反映问题，但结果不尽如人意。

  2024年10月，陆续有业主以预售合同纠纷为由将浦发虹湾开发公司起诉至上海市浦东新区人民法院，要求退房或赔偿。

  “104名业主签署了信访委托书，其中102名业主强烈要求退房。目前委托诉讼的业主暂计86户，陆续还在增加。”张异律师认为，开发商在明知案涉房屋相邻的W08-08地块为严重污染地块的情况下，未尽责披露该事项，故意隐瞒与合同订立有关的重大事实，致使购房者做出错误意思表示，该行为属于欺诈，业主有权依法撤销合同。当然，最后以法院公正裁判为准。

  针对“毒地”有关问题，中国房地产报记者分别致电并发送采访提纲给浦发集团、浦房集团、浦发虹湾开发公司，截止至发稿均未获得任何回复。